南京顶豪军团终于要集齐了

时间:2019-08-28 来源:www.0663auto.com

  南京顶豪军团终于要集齐了

  南京顶豪军团终于要集齐了

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  2019年,注定将是南京楼市的顶豪军团元年。

  就在上周末,随着业内突然曝出上海建工G68地块(海玥万物)的240平米样板间谍照,犹如在平静的水面投下了一枚石子,一时泛起不小的涟漪。

  “真的是太壕了!看完之后的第一感觉,这应该就是传说中的南京顶豪之王。”你房叔的一位朋友在欣赏完网上流传的“偷拍”照片后,情不自禁发出了轻轻地感叹。

  据说,上海建工还专门为产品包装了一个壕气十足的名字,叫“城市天空院墅”。这让叔不禁想到了十多年前,同属于应天大街周边区域的初代名盘金地名京,当年的推广文案叫“星空下的院子”。

  不巧的是,因为赶上了08年金融危机,金地名京在刚入市时卖得并不是很好。没办法,开发商只能拼命砸钱在报纸上做广告,动辄就搞整版、跨版的大手笔宣传,人送绰号“南京楼市的叛逆之花”。

  平心而论,彼时的名京是一心想做“新江东第一豪宅”的。但,最后让南京人记忆深刻的不是它的产品,反而是矗立在小区中央的那三棵百年桂花王。

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  “在南京鲜见豪宅产品的那个年代,金地的装标其实相当高,能达到2200元一平。以卫生间为例,坐便器+浴缸+双台盆龙头都是科勒系列。”

  有业内人士回忆称:“不过,当时很多南京人并不识货,项目一度打折促销也难以卖动。后来索性改变宣传策略,在推广上重点宣传全冠引入170年桂花树,超越中山陵的金陵第一桂。由此引发新闻轰动,吸引不少南京人前往项目现场一睹为快。”

  可以想象,十多年前上海浦东的汤臣一品卖出11万天价的时候,保守的南京房地产市场对“豪宅”一词还是极度缺乏理解。至于那些人居塔尖上的顶豪产品,很多买房人就更没什么概念了。

  十余年后,就在金地名京南侧的1公里之外,那个起步面积就是240平米的超级顶豪项目正在紧锣密鼓地施工。如不出意外,它最快将在本月底公开售楼处和样板间。

  “作为海玥名都的升级版,上海建工在G68地块上据说倾注了不少心血”。有消息灵通人士透露:“最大面积可能做到了480平米,货量大约500多套。最新还听说,项目的验资门槛可能要2000万左右。”

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  面对河西南部还有一家头号顶豪竞品:葛洲坝G14地块(中国府)放风要卖到7-8万一平,位于河西中部的建工万物一方面想将海派精工品质带入南京,另一方面也在“发愁”如何最大程度突破限价的制约。

  换言之,考虑到4.2万多的昂贵“面粉”,如果它最终没能卖到一个理想的价格(比如接近8万?),那么很可能选择继续按兵不动,也要拿时间换空间。

  毕竟,宝贵的国有资产可不能流失嘛。

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  从去年8月22日世茂88亿地王(天誉)公开售楼处,到12月20日南京单价最贵地王葛洲坝G14项目(中国府)首次揭开盖头,再到今年中华门G98地王(应天府)、上海建工G68地块等纯新顶豪盘陆续亮相,加上那个犹抱琵琶半遮面的仁恒江心洲G84地块,南京楼市史上首个千万级顶豪军团终于快要集结完毕了。

  请注意,上述大多是2016-2017年期间出让的高价地块。包括全市总价地王,全市单价地王,区域单价地王,富人岛文旅地王等多个桂冠。

  如果硬要算上部分平墅房源卖到4.2万的,位于仙林湖的高科紫微堂,以及河西“鱼背”地区的华侨城天鹅堡280平米江景大平层(预计报批均价3.98万),那么千万级的顶豪又增加了两个成员。不过,天鹅堡据说首开区间只有160-208户型,最大的单位“留着下次再推”。

  值得一提的是,为了凸显和标榜自己的江景顶豪身份,天鹅堡还专门设计了面朝夹江的大横厅,以区别于南京大多数的传统“豪宅”项目。

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  对了,如果单论低密度的合院产品,紫微堂的销许价和应天府的放风价分别达到了2500万级和3000万级。值得注意的是,前者是70年居住产权,后者则是40年的“商墅”。在具体使用功能上有较大区别。

  回头再看“宇宙中心”河西,早已变成了大平层产品的天下,起步门槛面积在不断提高:

  海玥万物(海玥万物_楼盘详情-南京手机搜狐焦点网)起步户型建筑面积约240㎡;

  葛洲坝南京中国府起步户型建筑面积约190㎡;

  世茂天誉起步户型建筑面积约165㎡;

  华侨城天鹅堡起步户型建筑面积约160㎡;

  河西金茂府起步户型建筑面积约140㎡;

  回首2010年入市的“河西中部豪宅先行者”中海凤凰熙岸,最小面积只有97㎡。导致中小户型产品与200多、300多的大平层豪宅被强行“混搭”在同一个小区内。自身圈层客群的良莠不齐,也让该项目失去了可能成为南京史上第一家平层顶豪之王的机会。

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  到了2011年后,一个号称总价600万级,主力面积清一色200平米以上的大平层豪宅项目出现了,它叫华润悦府。与南京大多数自诩豪宅的楼盘不同,该项目一上来就宣布不做任何小户型产品,强调的是纯粹的高净值圈层居住体验。虽然在后期销售上被指降标减配,以求跑量,可依然掩盖不了它曾经的光芒。

  因为定位在当时过于超前,悦府的后续去化一度艰难,甚至只能靠打折卖特价房来博眼球。但,就是这样一个被业内调侃为“虎头蛇尾”的项目,却因为一开始就坚持特立独行的“顶豪”定位,还是深深地被南京市场记住了。

  以至于,它在清盘退出一手房市场后,江湖上依然有它的传说。比如,今天很多南京人在开车经过应天大街高架时,都会指着金鹰世界旁边那片泛着香槟金色的法式高层楼群说:“看,那就是华润悦府!”

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  过去,户型面积做小了,难免影响顶豪的调性和仪式感。户型面积做大了,又担心很长一段时间卖不动。这,或许就是南京楼市在2016年以前关于产品进阶的最大尴尬之一。所幸的是,随着近年城市GDP突破万亿,进入南京的高净值人群及新贵阶层越来越多,对顶豪的消费能力也就不容小觑。

  一个日趋成熟且百花齐放的房地产市场,也注定要做到从普通刚需,到首次改善,再到高端改善及终极置业的客群细分。渴望能够海纳百川的南京楼市,也曾幻想过有一天,可以出现自己的汤臣一品,黄浦湾,外滩九里和滨江壹号院。

  关键是,当真正具备产品迭代意义的顶豪盘们陆续入市后,它们会受到高端人群的认可和追捧吗?去化周期会不会像过去的“前辈们”那样漫长呢?

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  不过,业界也有一种声音是:时过境迁,南京顶豪盘们似乎正在从过去的“跪着卖”,到如今开始“躺着卖”。

  至于它们何时才能够开始卖,取决于能否顺利报批一个“理想的价格”。只要不过度去限价,充分保证开发商的利润空间。那么在理论上,一系列高大上的精装修标准与更大的起步面积段将更有理由完美融合一起。共同完成所谓的“产品迭代”概念。

  举个例子,河西中部的世茂天誉为保证高配的装标品质,采用私人定制精装路线。对于想追求更高级艺术审美和品质生活的业主,完全可以依据自身的需求选择加装。

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  如此一来,世茂天誉70年产权大平层房源的均价可跃上5-5.2万/㎡不等。虽然成交价位远远低于项目放风价6万+/㎡的市场估值。但却因此尽可能保留了高标准的装标配置,捍卫了河西中部千万级顶豪的尊严,也可以视为是世茂留给南京高净值圈层的最大诚意。

  事实证明:这样的操盘打法无疑是正确的。天誉1号楼在去年12月领取销许后,仅用半年不到,255套千万级房源就全部售磬。打个比方,这就好比德基广场的香奈儿或爱马仕甩卖包包。“看似店内没什么人,结果包都不声不响地卖出去了”。更何况,卖的还是一般人难以企及的,总价段在800万-1200万的顶豪大平层产品。

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  所谓顶豪的低调,就是在不动声色之间完成华丽的转身。所以,低调的世茂打算趁热打铁,如今又准备加推2号楼了。听说,最大户型单位已经从215㎡猛增至380㎡。还专门为后者包装了一个名字:空中庄园。号称“全南京限量14套”。

  是的,你没看错。做房地产做到极致,其实就是要像卖限量版豪宅,手袋,珠宝那样卖豪宅。这样,才有一般住宅得不到的仪式感,尊崇感。这样,那些永远喜爱攀比的富豪们才会循声而来。

  物以稀为贵。不然,人家还能有资格叫顶豪么?