为什么你不信威海的房价还会涨?

时间:2019-08-16 来源:www.0663auto.com

  2019-08-13 20:21:02 数据分析师

  

  最近威海的土地市场跟天气一样,持续高温。

  上个月底,中国房地产综合实力十强的富力地产首进威海,3.66亿拿下临港区三宗土地;

  这个月初,深圳宝能集团2.97亿拿下东部滨海新城四宗土地;

  紧接着5号,华夏集团16.7亿拿下环翠区嵩山街道4宗土地,

  山东鑫都经过263轮竞价拿下临港1宗商住用地。

  这种情况虽然不能跟2018年上半年金猴5.04亿拿下现在的金猴龙湖天璞地块、威高16.2亿拿下现在的翡翠公园地块、信泰5.54亿拿下现在的龙祥国际地块相比,但也透出了一种态度。

  大房企对威海的关注度并没有降低!

  我们都知道,从17年到18年上半年,威海房价狂飙突进了18个月,曾经只能在媒体上见到的大房企也纷纷进驻威海,当时的这种情况完全可以解释为众多房企跟着碧桂园的脚步下沉到三四线,收割这一市场的红利。

  但是18年下半年调控收紧之后——威海是6月28日开始了为期一个月的房地产市场整顿,品牌房企进入威海的脚步并没有停止:

  新城控股去年底进入荣成市场开发悦隽公馆,今年又进入东部滨海新城开发新悦春晖项目;

  中梁在去年年底进入张村市场后,今年又在荣成拿地;

  国信在于中梁合作开发海岳府项目后,又继续开发一品南山三期地块,之后又在好运角拿地;

  融创中国今年上半年进入南海新区;

  ……

  以至于短短两年时间,威海人们对于品牌房企都开始“挑挑拣拣”了。

  不看好威海楼市的人,理由确实也很充足:三四线小城、经济不行、人口流出,拿什么支撑这么高的房价呢?

  所以,你觉得这些大房企都想不到这些?

  进一步分析:

  威海的土地市场这么受关注,土地的价格会下去吗?土地价格上去了,楼面价还会低吗?楼面价上去了,房价还有降下来的可能吗?

  

  上半年,万达住宅地块拍出的楼面价是5373元/㎡,这一价格已经超过了威高当初拿下翡翠公园地块的价钱(5369元/㎡)。

  华夏集团拿下的嵩山街道两块商住用地楼面价是3866元/㎡,仅次于中南熙悦的楼面价(3898元/㎡)。

  你看,哪怕最终是以底价成交,这个楼面价也是不逊于2018年上半年的。

  都说面粉决定面包的价格。

  面粉的价格就是这样,它上去了,它不会下来了。

  而且这个价格的走势也是上升的。

  所以,你真的还抱着希望,面包的价钱会降低吗?

  此外,威海这半年新推出的土地还有一个特点:要求越来越多。

  就像华夏集团新拍下的嵩山街道地块,要求配备9班制幼儿园,要求与商服用地搭配拍买等等,同样的情况也出现在临港区和东部滨海新城出让地块,而且很多地块还对具体的商业业态做了规定,对竞拍者的身份资格做了规定。

  随着威海精致城市的发展,对于每一块土地将来的“形象”要求也越来越高,住宅的品质自然也就相应提升。

  住宅品质高,住得自然更舒服;

  住得更舒服,价格自然也不会低。

  而且现在市场的产品,都很看重容积率。

  容积率简单地来说,就是它越低,楼与楼之间的密度就越大,绿化和公共活动空间就越大,住得也就越舒服。

  但是,低容积率带来的问题也很明显:

  

  容积率低,同一块地上能建造的房子就越少,那么能供应的房子数量也就越少;

  

  容积率低,再加上限制楼高(我们还是拿7月上半月推出的原华夏集团所在地的四宗商住土地来说明,这四宗用地的限高分别是:70、65、65、30),产生的结果就是原来能做高层的,现在只能是小高层、洋房,从理论上说,房子的单价和总价都会更高。

  而这一点,在某种程度上也会拉升整体房价。

  你想一想,是不是?

  

  

  最近威海的土地市场跟天气一样,持续高温。

  上个月底,中国房地产综合实力十强的富力地产首进威海,3.66亿拿下临港区三宗土地;

  这个月初,深圳宝能集团2.97亿拿下东部滨海新城四宗土地;

  紧接着5号,华夏集团16.7亿拿下环翠区嵩山街道4宗土地,

  山东鑫都经过263轮竞价拿下临港1宗商住用地。

  这种情况虽然不能跟2018年上半年金猴5.04亿拿下现在的金猴龙湖天璞地块、威高16.2亿拿下现在的翡翠公园地块、信泰5.54亿拿下现在的龙祥国际地块相比,但也透出了一种态度。

  大房企对威海的关注度并没有降低!

  我们都知道,从17年到18年上半年,威海房价狂飙突进了18个月,曾经只能在媒体上见到的大房企也纷纷进驻威海,当时的这种情况完全可以解释为众多房企跟着碧桂园的脚步下沉到三四线,收割这一市场的红利。

  但是18年下半年调控收紧之后——威海是6月28日开始了为期一个月的房地产市场整顿,品牌房企进入威海的脚步并没有停止:

  新城控股去年底进入荣成市场开发悦隽公馆,今年又进入东部滨海新城开发新悦春晖项目;

  中梁在去年年底进入张村市场后,今年又在荣成拿地;

  国信在于中梁合作开发海岳府项目后,又继续开发一品南山三期地块,之后又在好运角拿地;

  融创中国今年上半年进入南海新区;

  ……

  以至于短短两年时间,威海人们对于品牌房企都开始“挑挑拣拣”了。

  不看好威海楼市的人,理由确实也很充足:三四线小城、经济不行、人口流出,拿什么支撑这么高的房价呢?

  所以,你觉得这些大房企都想不到这些?

  进一步分析:

  威海的土地市场这么受关注,土地的价格会下去吗?土地价格上去了,楼面价还会低吗?楼面价上去了,房价还有降下来的可能吗?

  

  上半年,万达住宅地块拍出的楼面价是5373元/㎡,这一价格已经超过了威高当初拿下翡翠公园地块的价钱(5369元/㎡)。

  华夏集团拿下的嵩山街道两块商住用地楼面价是3866元/㎡,仅次于中南熙悦的楼面价(3898元/㎡)。

  你看,哪怕最终是以底价成交,这个楼面价也是不逊于2018年上半年的。

  都说面粉决定面包的价格。

  面粉的价格就是这样,它上去了,它不会下来了。

  而且这个价格的走势也是上升的。

  所以,你真的还抱着希望,面包的价钱会降低吗?

  此外,威海这半年新推出的土地还有一个特点:要求越来越多。

  就像华夏集团新拍下的嵩山街道地块,要求配备9班制幼儿园,要求与商服用地搭配拍买等等,同样的情况也出现在临港区和东部滨海新城出让地块,而且很多地块还对具体的商业业态做了规定,对竞拍者的身份资格做了规定。

  随着威海精致城市的发展,对于每一块土地将来的“形象”要求也越来越高,住宅的品质自然也就相应提升。

  住宅品质高,住得自然更舒服;

  住得更舒服,价格自然也不会低。

  而且现在市场的产品,都很看重容积率。

  容积率简单地来说,就是它越低,楼与楼之间的密度就越大,绿化和公共活动空间就越大,住得也就越舒服。

  但是,低容积率带来的问题也很明显:

  

  容积率低,同一块地上能建造的房子就越少,那么能供应的房子数量也就越少;

  

  容积率低,再加上限制楼高(我们还是拿7月上半月推出的原华夏集团所在地的四宗商住土地来说明,这四宗用地的限高分别是:70、65、65、30),产生的结果就是原来能做高层的,现在只能是小高层、洋房,从理论上说,房子的单价和总价都会更高。

  而这一点,在某种程度上也会拉升整体房价。

  你想一想,是不是?